深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定的通知

深府〔2010〕121號


各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

　　《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

深圳市人民政府

二○一○年九月十日

深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定

第一章 總 則

　　第一條 為加強深圳市物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于深圳市行政區(qū)域內(nèi)住宅、商住、辦公及商業(yè)等物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

　　第三條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)僅有一個獨立產(chǎn)權(quán)單位的，可以自愿設(shè)立、交納物業(yè)專項維修資金。

　　本規(guī)定所稱一個獨立產(chǎn)權(quán)單位，是指依法取得宗地的建設(shè)用地使用權(quán)，但宗地使用權(quán)限整體轉(zhuǎn)讓、不得分證登記的建設(shè)用地使用權(quán)人。

　　物業(yè)專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　第四條 本規(guī)定所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢建筑物全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本規(guī)定所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、中央空調(diào)、供配電設(shè)施、給排水設(shè)施、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公共車場(庫)、小區(qū)智能系統(tǒng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物和構(gòu)筑物等。

　　第五條 物業(yè)專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)便捷的原則。

　　第六條 市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)負責(zé)組織實施本規(guī)定及國家相關(guān)管理辦法、監(jiān)管本市物業(yè)專項維修資金。各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)主管部門)按照規(guī)定權(quán)限負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作。

　　市財政、審計等相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)對全市物業(yè)專項維修資金的管理進行監(jiān)督。

　　第七條 市、區(qū)物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)(以下簡稱市、區(qū)管理機構(gòu))負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的具體管理工作。

　　市管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過招投標方式確定物業(yè)專項維修資金專戶銀行(以下簡稱專戶銀行)，建立信息化管理系統(tǒng)，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統(tǒng)一管理。

第二章 交 存

　　第八條 物業(yè)專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。

　　第九條 首期歸集的專項維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項目建筑安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業(yè)項目初始登記前交清。

　　物業(yè)項目首期歸集的專項維修資金按照下列公式計算收取：

　　
　　其中：為該物業(yè)項目物業(yè)類型種類數(shù)量，代表第種類型物業(yè)，為第種類型物業(yè)每平方米建筑安裝工程造價標準，為第種類型物業(yè)總建筑面積。
　　各種類型物業(yè)每平方米建筑安裝工程造價標準按照市主管部門公布的標準執(zhí)行;各種類型物業(yè)總建筑面積是指該物業(yè)房屋建筑面積測繪報告(竣工測繪)載明的總建筑面積。

　　第十條 日常收取的專項維修資金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費時向業(yè)主代收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金代收代付結(jié)算專戶，定期將代收的維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶，并將業(yè)主交存情況報送市、區(qū)管理機構(gòu)。市管理機構(gòu)可根據(jù)情況適當(dāng)延長物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交存期限，但最長期限不得超過3個月。

　　日常收取的專項維修資金交納標準由市主管部門會同市價格管理部門根據(jù)本市情況，依法合理確定、公布，并適時調(diào)整。

　　第十一條 本規(guī)定實施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管的原房屋本體維修基金(即住宅維修基金)可由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織清算。清算后的原房屋本體維修基金余額，業(yè)主大會可以決定繼續(xù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管至依法使用完為止;也可以決定移交給市管理機構(gòu)指定的物業(yè)專項維修資金專戶。業(yè)主大會決定移交的，按以下程序執(zhí)行：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的本體維修基金余額和欠交業(yè)主名冊送交業(yè)主委員會予以公布，業(yè)主委員會通知欠交業(yè)主限期補交。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)到區(qū)管理機構(gòu)領(lǐng)取并填寫《房屋本體維修基金移交報告表》。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將《房屋本體維修基金移交報告表》送交業(yè)主委員會審核。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將《房屋本體維修基金移交報告表》在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，公示期應(yīng)不少于15日。公示期內(nèi)有異議的，業(yè)主委員會負責(zé)組織異議人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等核實、處理。

　　(四)公示期滿，無異議或者異議經(jīng)核實、處理后，業(yè)主委員會審核同意的，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上業(yè)主委員會委員在《房屋本體維修基金移交報告表》上簽字，并加蓋業(yè)主委員會印章。

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)業(yè)主委員會審核且簽字蓋章的《房屋本體維修基金移交報告表》到區(qū)管理機構(gòu)備案。

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)區(qū)管理機構(gòu)備案的《房屋本體維修基金移交報告表》到市管理機構(gòu)辦理移交劃款手續(xù)。

　　前款第(四)項規(guī)定的審核，業(yè)主委員會可自行審核，也可以委托第三方機構(gòu)審核;委托第三方機構(gòu)的，其審核費用從物業(yè)服務(wù)費中支出。

　　第十二條 首期歸集的物業(yè)專項維修資金按照物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主物業(yè)建筑面積所占全體業(yè)主物業(yè)建筑面積之和的比例分攤到戶;分期交存的，按照業(yè)主物業(yè)建筑面積所占該期內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)建筑面積之和的比例分攤到戶。業(yè)主的物業(yè)建筑面積按照市房地產(chǎn)登記部門提供的分戶建筑面積計算。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共配套物業(yè)以及公立學(xué)校、公立幼兒園、社區(qū)居委會用房等公益性質(zhì)的物業(yè)可不單獨設(shè)立物業(yè)專項維修資金賬戶。

　　市房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助提供房地產(chǎn)分棟、分戶數(shù)據(jù)等登記信息。

　　第十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會決定將收益用于補充物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)有具體的收益分配方案。

　　第十四條 需要續(xù)籌物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會負責(zé)提出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金續(xù)籌金額和方案，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，由業(yè)主委員會組織實施。

　　第十五條 對于1994年11月1日前竣工的物業(yè)，由該物業(yè)項目業(yè)主大會決定是否續(xù)籌建立規(guī)模相當(dāng)于首期歸集的物業(yè)專項維修資金。

　　第十六條 業(yè)主未按照本規(guī)定交納日常收取和續(xù)籌的物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會負責(zé)催交，也可以由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為催交。

　　業(yè)主拖欠物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按拖欠金額加計同期銀行貸款利息。

第三章 使 用

　　第十七條 物業(yè)全體共有部分的維修、更新和改造需要使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會依法表決同意，其費用由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)。

　　物業(yè)部分共有部分的維修、更新和改造需要使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該共有物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其費用由該部分共有物業(yè)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)。

　　第十八條 物業(yè)專項維修資金的使用范圍和各類物業(yè)建筑安裝工程總造價標準由市主管部門根據(jù)本市情況確定、公布，并適時調(diào)整。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中可以就物業(yè)服務(wù)費所包含的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用范圍進行約定，但不得擴大市主管部門公布的物業(yè)專項維修資金使用范圍。

　　第十九條 下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

　　(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位保修期內(nèi)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用。

　　(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)公用事業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用。

　　(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用。

　　(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)費中列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

　　前款第(一)、(二)、(三)項規(guī)定情形，因與他人發(fā)生費用支付爭議而導(dǎo)致訴訟、仲裁等無法即時得到費用進行相關(guān)維修、修復(fù)、養(yǎng)護、更新和改造的，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從物業(yè)專項維修資金中先行墊支。相關(guān)費用收回的，應(yīng)當(dāng)即時補充物業(yè)專項維修資金。

　　第二十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新、改造，依據(jù)本規(guī)定可以使用物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)情況或者業(yè)主要求，擬訂維修、更新、改造方案(以下簡稱維修方案)。維修方案應(yīng)包括擬維修、更新、改造的項目、費用預(yù)算、分攤范圍和標準、施工單位選定方式等內(nèi)容。

　　(二)業(yè)主委員會將維修方案提交業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主表決。預(yù)算費用超過10萬元的，表決前須經(jīng)第三方機構(gòu)對工程費用預(yù)算等進行審核。審核費用計入本次維修支出。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持下列材料到區(qū)管理機構(gòu)進行備案：

　　1.維修方案。

　　2.業(yè)主大會決議證明文件或者部分業(yè)主的書面同意證明文件。

　　3.維修預(yù)算費用超過10萬元的，需提供第三方機構(gòu)的審核結(jié)論。

　　經(jīng)區(qū)管理機構(gòu)備案后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)到市管理機構(gòu)辦理撥款手續(xù)。市管理機構(gòu)可先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)撥付不超過80%的項目經(jīng)費預(yù)算款項。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。

　　(五)維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須持該項目有關(guān)竣工驗收合格文件、合法票據(jù)和結(jié)算資料等，到區(qū)管理機構(gòu)進行備案，經(jīng)備案后到市管理機構(gòu)辦理剩余款項的劃撥手續(xù)。

　　第二十一條 業(yè)主大會可以決定設(shè)立用于物業(yè)共用部位小額維修的物業(yè)專項維修資金備用金(以下簡稱備用金)，并授權(quán)業(yè)主委員會進行備用金使用、再申請的審核。

　　備用金的數(shù)額不超過物業(yè)項目日常收取的物業(yè)專項維修資金年度應(yīng)收總額的30%。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以持業(yè)主大會設(shè)立備用金的決定，向市管理機構(gòu)辦理備用金劃撥手續(xù)。備用金使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將備用金使用方案送業(yè)主委員會審核。

　　第二十二條 備用金使用后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)業(yè)主委員會確認的備用金使用和分攤明細資料，經(jīng)區(qū)管理機構(gòu)備案后，到市管理機構(gòu)核銷。需補充或者再次申請備用金的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市管理機構(gòu)辦理劃撥手續(xù)。

　　市、區(qū)管理機構(gòu)發(fā)現(xiàn)備用金使用存在可能損害業(yè)主權(quán)益的情況，可以暫不予辦理備案、核銷、劃撥手續(xù)。

　　業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)備用金使用存在可能損害業(yè)主權(quán)益的情況，可以向市、區(qū)管理機構(gòu)申請暫不予辦理備案、核銷、劃撥手續(xù)。

　　第二十三條 有下列情形之一的，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提請業(yè)主大會及時維修;業(yè)主大會不維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求街道辦事處責(zé)成業(yè)主大會限期實施，區(qū)主管部門指導(dǎo)監(jiān)督;業(yè)主大會逾期不實施的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為組織實施，其費用經(jīng)區(qū)管理機構(gòu)備案后從物業(yè)專項維修資金中列支：

　　(一)物業(yè)出現(xiàn)重大安全隱患，經(jīng)建設(shè)、消防、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等部門要求整改的。

　　(二)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)強制性技術(shù)標準規(guī)定必須維修、更新和改造的。

　　物業(yè)中的天臺、外墻等部分共有部位發(fā)生滲漏，需要使用專項維修資金維修的，受損害的業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請相關(guān)業(yè)主同意組織維修;相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)明示同意組織維修，但可就維修費用、維修標準等事項提出異議;相關(guān)業(yè)主不明示同意維修也不提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為組織實施，其費用經(jīng)業(yè)主委員會核準、區(qū)管理機構(gòu)備案后從該共有部位所有相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項維修資金中分攤。

　　本條第一、二款所述情形出現(xiàn)特別緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即告知業(yè)主委員會，并立即組織實施維修，同時報物業(yè)所在地區(qū)主管部門和街道辦事處備案。

　　第二十四條 按照原《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位已提供物業(yè)服務(wù)用房和商業(yè)用房且未以房屋公用設(shè)施專用基金墊支的，其購置費用可按原規(guī)定從物業(yè)專項維修資金中抵扣。

　　在《條例》實施前，建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，經(jīng)業(yè)主大會表決同意，可從建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的房屋公用設(shè)施專用基金中抵扣。

　　上述抵扣的具體辦法由市主管部門制定。

　　第二十五條 任何單位和個人不得侵占、挪用物業(yè)專項維修資金;不得以任何理由和形式，將物業(yè)專項維修資金用于本規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定以外的用途。

　　第二十六條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取冒用業(yè)主簽名等方式，不按本規(guī)定申請使用物業(yè)專項維修資金的，所發(fā)生的費用及相應(yīng)法律責(zé)任由行為人自行承擔(dān)。

第四章 監(jiān) 管

　　第二十七條 物業(yè)專項維修資金自存入銀行專戶之日起按銀行活期利率計息，利息轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存、使用。

　　市管理機構(gòu)在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的情況下，可以依法對物業(yè)專項維修資金進行增值運作，增值方式限于組合存款和購買國債，不得用于其他投資。

　　第二十八條 市管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金共濟金，用于下列物業(yè)出現(xiàn)本規(guī)定第二十三條相關(guān)情形的緊急維修：

　　(一)1994年11月1日前竣工的物業(yè)。

　　(二)1994年11月1日后竣工但未歸集到原房屋公用設(shè)施專用基金的物業(yè)。

　　物業(yè)專項維修資金共濟金管理的具體辦法由市主管部門另行制訂報市政府批準后執(zhí)行。

　　第二十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其名下的物業(yè)專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓;物業(yè)滅失的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項維修資金余額退還業(yè)主，業(yè)主可持本人身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證注銷證明等材料，到市管理機構(gòu)辦理個人賬戶注銷手續(xù)并提取剩余款項。

　　第三十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同中明確約定物業(yè)專項維修資金的清繳責(zé)任;物業(yè)被依法拍賣的，拍賣機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣前明示物業(yè)專項維修資金的交納情況。業(yè)主未交清物業(yè)專項維修資金的，市房地產(chǎn)登記部門不予辦理該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。

　　第三十一條 本規(guī)定實施后竣工的房地產(chǎn)項目，建設(shè)單位在辦理房地產(chǎn)項目初始登記前，必須按照規(guī)定交清該項目應(yīng)交納的首期歸集的專項維修資金。

　　未按規(guī)定交清首期歸集的專項維修資金的，市房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)暫緩辦理該項目相關(guān)登記手續(xù);情節(jié)嚴重的，市管理機構(gòu)可以依法提請市房地產(chǎn)管理部門暫停該單位房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

　　第三十二條 市主管部門可以通過招標等方式，建立物業(yè)專項維修資金第三方機構(gòu)庫，選擇一批具有資質(zhì)的審計、審價和代理記賬等中介機構(gòu)，為需委托第三方機構(gòu)的業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供按件定額計價的中介服務(wù)。

第五章 附 則

　　第三十三條 《條例》實施前，建設(shè)單位按照原《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定劃撥房屋公用設(shè)施專用基金的，以建安工程造價和地價為計算基數(shù)(其中原特區(qū)內(nèi)1999年6月30日以后竣工交付的房屋項目專用基金收取的計算基數(shù)不含地價)。

　　未劃撥的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會申請，由區(qū)主管部門予以追繳或協(xié)助追繳。

　　對于現(xiàn)存檔案中項目相關(guān)造價資料缺失，或與客觀情況嚴重不符的房屋項目，區(qū)主管部門可參考市造價定額管理機構(gòu)公布的竣工當(dāng)年平均建安造價標準予以追繳。

　　第三十四條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行，《關(guān)于印發(fā)深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定的通知》(深府〔2006〕40號)同時廢止。