延安市人民政府關于印發《延安市住宅專項維修資金管理辦法》的通知

延政發〔2010〕72號

　　
各縣區人民政府，市政府各工作部門、各直屬機構：

現將《延安市住宅專項維修資金管理辦法》印發給你們，請遵照執行。

　　

　　 二○一○年九月三十日

　　

延安市住宅專項維修資金管理辦法

　　

第一章 總則

　　

　　第一條 為了加強我市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用，維護業主的共同權益，根據《中華人民共和國物權法》、《國務院物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》以及《陜西省住宅專項維修資金管理實施細則》等法律法規及相關政策規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內國有土地范圍內商品房、經濟適用房（含集資建房）、拆遷安置房和房改公有住房出售后的住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的交存、管理、使用，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　住宅共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等。

　　住宅共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、物業管理區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、供電線路、供熱管道等。

　　第四條 住宅專項維修資金實行統一歸集、專戶存儲、業主決策、�？顚Ｓ�、政府監管的原則。第五條 市物業行政主管部門會同市財政行政主管部門負責本市住宅專項維修資金歸集、使用、指導和監督工作。各級物業行政主管部門具體負責各縣（寶塔區物業行政主管部門受市物業行政主管部門委托負責本轄區內）住宅專項維修資金歸集、使用、指導和監督及備案管理的日常工作。

　　各級財政部門、審計部門依照法定權限對本行政區域內住宅專項維修資金使用的監督和審計工作。

　　

第二章 專項維修資金賬戶的設置和管理

　　

　　第六條 業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金，由物業行政主管部門與商業銀行簽訂托管協議代管，委托商業銀行（以下稱專戶管理銀行）作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并設立住宅專項維修資金專戶，設置三級賬戶管理（開立專項維修資金的專戶，為一級賬戶；每個物業管理區域（幢）設立二級賬戶；按業主的房屋產籍號設立三級賬戶）。

　　房改公有住房出售后，業主交納的住宅專項維修資金，由售房單位代為交納。

　　第七條　業主大會成立后，應委托商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，業主大會開立的住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。結算使用信匯憑證或電匯憑證，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到已在銀行備案的施工單位或物業服務企業賬戶中�！�

　　第八條　業主委員會代表業主大會到專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。申請開戶時，應提交下列材料：　　

　　（一）開戶申請表；　　

　�。ǘ�）業主委員會成立的備案批件；　　

　�。ㄈ�）物業管理區域內業主明細表；

　�。ㄋ模�業主委員會主任私章和業主委員會公章。業主委員會開戶后不得擅自變更開戶行。確需變更的，應當經業主大會表決通過，并按照首次開戶要求重新開立住宅專項維修資金賬戶，開立住宅專項維修資金賬戶時，業主委員會不得借機向開戶行索取任何好處。開戶銀行應當嚴格自律，禁止為業主委員會提供物品、費用和協議范圍以外的服務，禁止采取任何不正當的營銷手段。如開戶銀行違規操作，一經查實，將取消其受托資格�！　�

　　第九條　住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位是委托物業服務企業或社會中介機構，由業主大會決定。業主大會應當建立本物業管理區域內的住宅專項維修資金管理制度；開立的住宅專項維修資金賬戶，接受物業行政主管部門的監管�！　�

　　第十條　業主委員會發生合并、分立或撤銷時，須持相關材料辦理專項住宅維修資金賬戶變更或銷戶手續。

　　第十一條　物業行政主管部門、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業主委員會，應當與專戶管理銀行每季度核對一次住宅專項維修資金賬目。每月專戶管理銀行應向物業行政主管部門報送住宅專項維修資金統計報表，專戶管理銀行應當每季度向業主委員會報送住宅專項維修資金二級賬戶對賬單。

　　業主可以向專戶管理銀行查詢住宅專項維修資金本金和利息額。

　　

第三章 交存

　　

　　第十二條 首次住宅專項維修資金，由業主在辦理物業權屬登記前向所在地物業管理行政主管部門交存，業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。建設單位自用、出租的物業，其首次住宅專項維修資金，由建設單位在辦理物業權屬登記時向所在地

　　物業管理行政主管部門交存。　　違反前款規定，業主未交存住宅專項維修資金的，房地產行政主管部門不予辦理物業權屬登記。

　　第十三條 業主應當交存首期住宅專項維修資金的為本市上年度住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%。業主每平方米建筑面積應交存的首期住宅專項維修資金的具體數額由房地產行政主管部門定期公布。

　　第十四條 公有住房售后應當按照下列規定交存住宅專項維修資金：　　

　�。ㄒ唬�業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當年房改成本價的2%。　　

　�。ǘ�）售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。　　

　　從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第十五條 開發建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與業主約定住宅專項維修資金交存的數額、交存時間、方式等事項，由業主按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

　　第十六條 已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。　　

　　公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。

　　第十七條 未按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金的，開發建設單位或公有住房售房單位有權不交付房屋。

　　第十八條 已經辦理房屋權屬登記但未交存住宅專項維修資金的，2008年2月1日以前的業主按照《住宅共同部位共同設施設備維修基金管理辦法》的規定補建補交住宅專項維修資金。

　　實施物業管理的小區(大廈)應按每月0.30元/平方米的標準補建補交,隨物業服務費一起由物業服務企業代收,累計金額達到原售房款的2%為止。此前業主已交納的房屋維修費余額，或按其他方式歸集的維修資金余額,可沖抵住宅專項維修資金應交納數額。

　　2008年2月1日以后購買商品住宅等房屋的按照本辦法執行。

　　第十九條　房屋權屬登記機構在辦理房屋權屬登記時，申請人應提交住宅專項維修資金的交款憑證，房屋權屬登記機構負責查驗。未提交住宅專項維修資金的交款憑證，房屋權屬登記不予受理房屋權屬登記。

　　第二十條　專項維修資金二級或三級賬戶資金余額不足按規定首次歸集總額的30%時，應按業主所擁有的專有部分占建筑物總面積的比例由業主向物業行政主管部門續籌，相關業主續交后的住宅專項維修資金余額不得少于其按本辦法應交首期住宅專項維修資金數額。住宅專項維修資金具體的續籌標準、續交方案由業主委員會擬訂，提交業主大會討論決定后，由業主委員會具體實施。未成立業主大會的，續交住宅專項維修資金的辦法，由各級物業管理行政主管部門會同同級財政部門制定。

　　第二十一條　業主必須遵守業主大會續籌住宅專項維修資金的決定。在業主大會決定通過后30日內，交納續籌資金，逾期不交的業主委員會可以依法提起訴訟。

　　

第四章 使 用



　　第二十二條 住宅專項維修資金專項用于物業保修期滿后住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何單位和個人不得挪作他用。專項維修資金使用前應具備以下前提條件：

　�。ㄒ唬┏闪�業主委員會；

　�。ǘ�）業主委員會在住宅專項維修資金專戶管理銀行已開立賬戶；

　�。ㄈ�）住宅專項維修資金足額歸集到位；

　　（四）需要維修和更新、改造的共用部位、共用設施設備保修期滿，且符合住宅專項維修資金使用范圍；

　　第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，住宅專項維修資金的支出原則上按涉及范圍內業主所擁有的專有部分占涉及范圍內建筑物總面積的比例進行分攤。規定如下：　　

　�。ㄒ唬┥唐纷≌�之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　�。ǘ�）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

　　（四）單幢樓房的共用部位、共用設施設備的維修資金，由該幢樓房內全體業主按其所擁有的專有部分占該幢建筑物總面積的比例分攤。　　

　�。ㄎ澹�專屬于一個單元（層）的共用部位、共用設施設備的維修資金，由該單元（層）內全體業主按其所擁有的專有部分占該單元（層）總建筑面積的比例分攤�！　�

　　住宅專項維修資金不足以支付維修費用的，不足部分按照建筑面積比例由相關業主分攤。

　　第二十四條　住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的，由開發建設單位或者公有住房售房單位按照尚未出售的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　第二十五條 住宅專項維修資金未劃轉業主大會管理的，使用住宅專項維修資金按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┪飿I服務企業或負責管理售后公有住房的單位根據維修和更新、改造項目提出使用方案；業主委員會審核同意該方案，并組織召開會議，經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用方案。售后公有住房的相關業主向負責管理售后公有住房的單位提出申請；由管理售后公有住房的單位根據維修和更新、改造項目提出使用方案；

　�。ǘ�）使用方案應當向住宅專項維修資金列支范圍內的業主公示不少于5日�！　�

　�。ㄈ�）物業服務企業或負責管理售后公有住房的單位持住宅專項維修資金使用申請表、簽字同意的書面材料、使用方案、施工合同等材料，向物業行政主管部門申請辦理預支手續； 　

　�。ㄋ模┪飿I行政主管部門在5個工作日內審核完畢相關材料，撥付核定預算金額50%的費用；并于收到申請之日起2個工作日內通知專戶管理銀行將不超過核定預算金額50%劃轉至維修單位�！　�

　�。ㄎ澹┴撠煿芾砉�有住房專項維修資金的部門應當于收到申請之日起7個工作日內審核完畢并將不超過核定所需公有住房專項維修資金預算金額50%劃轉至維修單位�！　�

　　（六）維修工程竣工驗收合格后，物業服務企業或負責管理售后公有住房的單位持下列材料報物業行政主管部門、負責管理公有住房專項維修資金的部門核實，撥付維修費用的余額: 　

　　1、工程決算單; 　　

　　2、維修和更新、改造工程的發票; 　　

　　3、相關業主意見反饋單；　　

　　4、維修費用分攤明細表�！　�

　　第二十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的，使用住宅專項維修資金按照下列程序辦理：　　

　　（一）業主委員會提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、分攤范圍、其他需臨時使用專項維修資金情況的處置辦法等�！　�

　�。ǘ�）業主大會依法審議通過使用方案。業主委員會根據維修和更新、改造項目，應將申請報告、工程預算書、工程進度計劃、住宅專項維修資金列支范圍內專項維修資金歸集情況及分攤情況說明等提交業主大會審議。經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上且占房屋業主總數2/3以上的業主同意后，形成書面決議與上述材料一并報物業行政主管部門備案�！　�

　�。ㄈ�）業主委員會組織實施使用方案（使用方案應當在住宅專項維修資金列支范圍內公示不少于5日）。原則上由業主委員會采取招標方式選聘具有相應資質的施工企業，并與施工企業簽訂工程委托合同。具體參照國家和省、市有關工程招投標管理規定執行。

　�。ㄋ模┕こ探Y束后，由業主委員會或其聘用的專業機構進行驗收，驗收合格后出具書面證明。

　�。ㄎ澹┕こ炭⒐を炇蘸细窈�，業主委員會應委托第三方中介機構進行工程決算審計。業主委員會須在審計完畢的工程決算書上加蓋公章并向全體業主公布�！　�

　�。�六）決算審計完畢后，到物業行政主管部門辦理相關手續。業主委員會憑物業行政主管部門出具的證明通知專戶管理銀行撥付費用。專戶管理銀行應將專項維修資金支出額根據本辦法規定進行具體分攤，計入各房屋的三級賬戶。專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至施工企業。

　　第二十七條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業管理行政主管部門組織代修，發生的維修費用從相關業主專項維修資金三級賬戶中列支。住宅專項維修資金在物業行政主管部門代管期間，提取住宅專項維修資金總額的5％作為緊急備用金，�？顚Ｓ�，專項用于經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋或者出現嚴重影響物業正常使用的緊急狀況, 需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的支出，其使用由物業服務企業、業主委員會或相關業主提出書面緊急報告，物業行政主管部門核實后及時安排施工，并將核實后的維修工程決算費用清單在住宅專項維修資金列支范圍內公示不少于5日。公示期滿后辦理結算手續。前款所稱的緊急情況一般包括：

　�。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成滲漏的；

　�。ǘ�）電梯故障危及人身安全的；

　�。ㄈ�）高層住宅水泵損壞導致供水中斷；

　�。ㄋ模�樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險；

　　（五）消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造等。

　　第二十八條 發生危及房屋使用安全的情況時，未按規定實施維修和更新、改造的，各級物業行政主管部門可以組織代修，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住房的，應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。組織代修的，應按照以下程序辦理：

　　（一）由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價部門審定；

　�。ǘ�）物業行政主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

　�。ㄈ�）專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位；

　　（四）物業行政主管部門將工程費用分攤至相關業主明細賬戶。

　　第二十九條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

　�。ǘ�）依法應當由專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　�。ㄈ�）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　�。ㄋ模└鶕�物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第三十條　下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

　�。ㄒ唬┌匆幎ㄓ嬋〉淖≌瑢ｍ椌S修資金的存儲利息；

　�。ǘ�）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

　�。ㄈ�）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

　�。ㄋ模┪飿I共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　

第五章 監督管理

　　

　　第三十一條 各級物業管理行政主管部門收取住宅專項維修資金，應當向交存人出具陜西省人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據�！　　�

　　第三十二條 業主大會成立后，業主大會對住宅專項維修資金管理有關事項作如下表決：　　

　　（一）確定委托代管住宅專項維修資金的機構；　　

　�。ǘ�）制定住宅專項維修資金使用管理辦法及應急支取預案；　　

　�。ㄈ�）確定住宅專項維修資金賬目責任人；　　

　　以上事項須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第三十三條 經業主大會決定，業主委員會只能委托開戶銀行購買一級市場國債，禁止進行任何有風險的理財或投資，以確保專項維修資金賬戶內的資金安全和及時支取。

　　第三十四條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。原業主未交存首期住宅專項維修資金，業主應當在辦理房屋所有權轉移登記前足額交存。

　　第三十五條 有下列情形之一的，開發建設單位、業主或業主委員會應當到物業行政主管部門辦理有關住宅專項維修資金的變更手續：　　

　�。ㄒ唬┪飿I管理區域發生調整的；　　

　　（二）房屋所有權發生轉移的；　　

　�。ㄈ�）住宅專項維修資金賬目責任人發生變更的；　　

　　（四）業主大會委托的賬目管理單位發生變更的；　　

　�。ㄎ澹┢渌�發生變更的事項。

　　第三十六條 房屋滅失的，按照下列規定返還住宅專項維修資金：　　

　�。ㄒ唬┓课莘謶糍~中結余的住宅專項維修資金返還業主；　　

　　（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；公有住房售房單位不存在的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

　　第三十七條　住宅專項維修資金的管理費用在住宅專項維修資金的增值收益中列支，并與住宅專項維修資金分賬核算。

　　

第六章　法律責任

　　

　　第三十八條 開發建設單位違反本辦法第十七條規定將房屋交付房屋買受人的，由房地產行政主管部門責令限期整改；逾期不改正的，處以3萬元以下罰款，并由建設單位代業主履行交納住宅專項維修資金的義務。

　　第三十九條 違反本辦法的規定，業主不交存或不續交應分攤的住宅專項維修資金的，業主委員會應督促其交納。經業主委員會催交，業主仍不交存或續交應分攤的住宅專項維修資金的，業主委員會可依據《管理規約》向所在地人民法院提起訴訟。

　　第四十條 違反本辦法規定挪用住宅專項維修資金的，由房地產行政主管部門追回挪用的維修資金，沒收違法所得并處挪用金額2倍以下的罰款。物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第四十一條 各級房地產行政主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物，不依法履行住宅專項維修資金的監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十二條 因住宅專項維修資金的交存、使用等發生糾紛，當事人可以自行協商解決，協商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。對違反本辦法的單位和個人，依據《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定予以處理。

　　第四十三條 未在規定時限內將住宅專項維修資金交由物業行政主管部門代管的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期轉交，逾期未轉交的，處住宅專項維修資金總額1％以上5％以下的罰款。未在規定時限內轉交已售公有住房專項維修資金的，由縣級以上財政部門或者物業管理行政主管部門依照前款規定處罰。

　　

第七章 附 則

　　

　　第四十四條 　本辦法自頒布之日起三十日施行，有效期五年。