許昌市人民政府辦公室關于轉發許昌市建設用地容積率管理辦法的通知

許政辦[2010]122號


各縣(市、區)人民政府,經濟開發區、東城區管委會,市人民政府有關部門:



市城鄉規劃局制定的《許昌市建設用地容積率管理辦法》已經市人民政府同意,現轉發給你們,請認真貫徹執行。







二○一○年九月二日



許昌市建設用地容積率管理辦法



第一條為加強建設用地容積率管理,維護規劃的權威性和嚴肅性,防止國有土地資產流失,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《建設部城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》(建設部令第22號)等法律法規規定,結合我市實際,制訂本辦法。



第二條城市規劃區范圍內通過出讓方式取得的各類經營性建設用地的容積率管理,適用本辦法。



第三條容積率是指在一定的地塊內計入容積率的總建筑面積與計算容積率的用地面積的比值。容積率指標及對應的地塊總建筑面積的計算規則統一按照國家標準《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353—2005)執行。鼓勵在地下置停車場、儲藏室,地下及半地下建筑(人防、停車場、儲藏室等)不計入容積率;建筑底層設置的地上車庫、儲藏室高度2.2米≤H<2.5米的,計入建筑面積但不計入容積率。



第四條建設用地在土地出讓時,容積率由城鄉規劃部門在規劃條件中予以明確。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目,沒有城鄉規劃部門出具規劃條件的,土地使用權不得出讓。



第五條城鄉規劃部門提出建設用地規劃條件時,應當依據已經批準的控制性詳細規劃確定容積率�？刂菩栽敿氁巹澪锤采w的地塊,應先行編制控制性詳細規劃。



第六條城鄉規劃部門對建設用地和建設項目實施規劃許可,應保持容積率指標管理的延續性和一致性。對于同一地塊分期開發的項目,各期建設工程規劃許可證確定的建筑面積的總和不得突破規劃設計條件中容積率的上限。規劃條件中容積率指標需突破控制性詳細規劃規定時,應先行調整控制性詳細規劃。



項目建設單位在符合規劃設計條件外,以部分空間或部分建筑無條件提供為永久性公共開放空間或設施時,經城鄉規劃部門組織相關部門論證,報市政府或市規劃建設委員會批準后,該額外部分建筑面積可不計入容積率。



第七條國有土地使用權一經出讓,不得擅自改變規劃設計條件確定的容積率。容積率指標確需調整的,須符合下列條件之一:



(一)城市總體規劃、分區規劃、專業規劃調整或修編導致地塊規劃用地性質、建筑退讓、建筑高度等規劃要求及出讓面積發生變化的;



(二)因城市基礎設施建設或公益性設施建設需要,導致出讓地塊面積或出讓地塊開發強度等發生變化的;



(三)國家和省有關政策發生變化的;



(四)城市建設和發展需要且符合相關技術規定和控制性詳細規劃的。



符合以上條件之一的,在不影響城市規劃、國家利益、四鄰權益和公眾合法權益的前提下,城鄉規劃部門可以按規定程序重新核定用地的容積率指標。



第八條建設單位或個人調整經營性建設用地容積率的,應按照以下程序辦理:



(一)項目單位或個人向市城鄉規劃部門提出書面申請說明調整理由,并附調整的規劃設計方案(根據有關規定和約定,涉及調整容積率,收回土地使用權的除外);



(二)市城鄉規劃部門依據容積率調整條件進行初審,提交市規劃技術委員會對調整的必要性和規劃調整方案的合理性進行論證;



(三)通過論證同意調整的,應將規劃調整方案進行公示,如規劃調整可能對利害關系人產生影響,應征求利害關系人的意見,必要時可組織聽證;



(四)經規劃技術委員會論證、征求利害關系人意見后,規劃部門整理相關資料,提出容積率調整建議,報市政府或市規劃建設委員會批準;



(五)經市人民政府或規劃建設委員會批準后,城鄉規劃部門及時將依法變更后的容積率指標函告建設單位或個人,并同時抄送市國土資源部門和財政部門;



(六)國土資源部門應當依據變更后的規劃條件與建設單位或者個人重新簽訂(或變更)國有土地使用權出讓合同,需補交土地出讓金的應按規定補交,補交土地出讓金標準及程序由國土資源部門另行制定。城鄉規劃部門依據國土資源部門出具的變更后的《國有土地使用權出讓合同》辦理后續的規劃審批手續。



涉及容積率調整的相關批準文件、調整理由、調整依據、規劃方案以及專家論證意見、公示(聽證)材料等均應按照國家有關城建規劃檔案管理的規定及時向城建規劃檔案管理機構(館)移交備查。



第九條因城鄉規劃或政策性調整需主動對已出讓地塊的容積率調整的,城鄉規劃部門應及時函告國土資源部門。國土資源部門應與土地受讓方協商后簽訂變更的《國有土地使用權出讓合同》。



第十條經批準調整提高容積率的建設項目,不得提高建筑密度,不得降低綠地率。



第十一條建設工程竣工后,城鄉規劃部門按規定對建設工程是否符合《建設工程規劃許可證》(副本)的內容予以核實�？⒐そㄖ�面積在合理誤差以內,即以建設項目規劃審批地塊總建筑面積為單位,5000平方米以內(含5000平方米)合理誤差為1%;超5000平方米以上的部分合理誤差為0.5%,視為項目竣工規劃核實合格。對因建筑面積合理誤差造成容積率超土地出讓時要求的,不再補繳土地出讓金,對合理誤差之外超容積率的,須補繳土地出讓金。補繳超面積部分城市基礎設施配套費后按實際測量面積換發《建設工程規劃許可證》(正本)。



第十二條對建筑面積合理誤差之外未涉及相鄰權糾紛及信訪穩定等嚴重違法情形,不適用于拆除或沒收違法收入處罰的,按照以下規定處理:由城鄉規劃部門按照《城鄉規劃法》規定,處建設工程造價5%—10%的罰款,對增加面積責令按原標準的兩倍補繳城市基礎設施配套費,并責令建設單位按實際測量面積依程序重新辦理《建設工程規劃許可證》。



城鄉規劃部門與國土資源、住房城鄉建設等管理部門共同建立調整容積率、補交土地出讓金、變更土地使用權出讓合同的溝通機制。對建設單位擅自提高容積率行為未處理到位的建設項目,城鄉規劃部門不予核發竣工規劃核實報告,國土資源部門不予進行分割及登記,住房城鄉建設部門不予辦理房屋產權登記。



第十三條城鄉規劃部門要切實加強轄區內建設用地容積率調整項目執行情況的管理。城鄉規劃部門和行政監察機關把經營性建設用地容積率管理納入城鄉規劃效能監察工作內容,加強監督檢查。凡未履行調整程序,擅自調整用地容積率的,應當追究當事人和相關責任人責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。



第十四條長葛市、禹州市、襄城縣、鄢陵縣建設用地容積率管理參照本辦法執行。



第十五條本辦法自發布之日起施行。